Welcome to opra-invest.com:
Now Investing Will Never Be The Same..

Situs ini memiliki 3 bagian:

Searching Article

April 6, 2018

Sekilas Tentang Serpong: Prospek Singkat Saham BSDE, ASRI dan SMRA di tahun 2018

Pada hari libur panjang kemarin, ada hal menarik yang baru saya alami seumur hidup. Saat itu saya hadir pada sebuah pameran buku bernama “Big Bad Wolf” (BBW) 2018 yang bertempat di Indonesia Convention Exhibition (ICE) Serpong, Tangerang Selatan. Saya baru merasakan sensasi mencari buku di pameran buku terbesar dengan diskon menarik yang dipadati oleh ribuan orang serta berlangsung selama 24 jam. Kalau anda penggemar buku dan belum sempat ke BBW, maka agendakan waktu anda karena anda akan menemukan berbagai buku fiksi dan non-fiksi dengan genre: sejarah, bisnis dan ekonomi, hobi, otobiografi serta novel yang tersedia di sana.

Sebenarnya saya mengetahui ada BBW 2018 secara tidak sengaja ketika sedang menonton tayangan berita di Metro TV, yang kebetulan menjadi official partner BBW. Setelah melihat tayangan itu saya putuskan untuk berangkat ke BBW sore harinya. Setidaknya ada beberapa alasan: 
  • Penasaran karena mendengar cerita teman yang hadir di BBW tahun sebelumnya; 
  • Belum memiliki acara; 
  • Lokasi rumah saya yang tidak jauh dari ICE, Serpong (sekitar 16 km); 
  • Mengunjungi rumah orang tua saya yang tinggal di Gading Serpong; 
  • Mengajak ayah saya yang mengoleksi buku.
Buat anda yang belum mengetahui letak dari ICE Serpong, ada beberapa alternatif jalan untuk mencapainya. Jika anda naik mobil anda bisa menggunakan jalan tol dan keluar di pintu tol Serpong (dari arah selatan, timur dan pusat Jakarta) atau keluar di pintu tol Tangerang (dari arah barat, pusat dan utara Jakarta). Dari arah pintu keluar tol Serpong lurus saja sekitar 1,5 km sampai bertemu perempatan besar kemudian belok kiri. Lurus saja sekitar 2 km dan anda akan menemukan 3 perempatan, setelah perempatan ketiga sampailah di ICE. Kalau dari arah pintu keluar tol Tangerang lurus saja ke arah Serpong, sekitar 8 km. Kemudian setelah ketemu dengan TerasKota Mal yang berada di sebelah kiri anda, tidak jauh lagi anda akan berada di perempatan besar. Di perempatan lalu belok kanan. Lurus saja sekitar 2 km dan anda akan menemukan 3 perempatan, setelah perempatan ketiga sampailah di ICE. Sedangkan jika naik kereta, bisa naik kereta jurusan Serpong, Parung Panjang, Maja atau Rangkas Bitung kemudian turun di stasiun Serpong atau Cisauk. Dari stasiun Serpong atau Cisauk, anda dapat menggunakan ojek pangkalan dengan biaya berkisar Rp15 ribu menuju ke ICE.

Sekadar informasi, ICE adalah tempat konvensi/eksibisi terbesar di Indonesia dan salah satu yang terbesar di Asia Tenggara dengan luas total 220.000 m2, terdiri dari 10 ruang pameran dengan luas 50.000 m2 dengan tambahan ruang pameran luar ruang dengan luas 50.000 m2, 4.000 m2 aula konvensi yang dibagi menjadi 4 ruangan, 29 ruang pertemuan, dan lobi dengan luas 12.000 m2. Sebelumnya jika ada kegiatan sejenis di Jakarta, tempat yang sering digunakan adalah Pekan Raya Jakarta, Kemayoran dan Jakarta Convention Center, Senayan. Dengan adanya ICE, maka pengunjung dapat menikmati konvensi/eksibisi yang luas, bersih, tertata dan nyaman. Maklum saja ICE dioperasikan oleh Deutsche Messe, operator kegiatan “trade fair” kelas dunia asal Jerman. Dengan adanya ICE di Serpong setidaknya orang mulai "aware" bahwa Serpong telah menjelma menjadi salah satu tempat prestisius dan menarik. Adanya pameran tahunan mobil dan motor: Gaikindo Indonesia International Autoshow serta konser musik: Michael Buble, Katy Perry dan Selena Gomez membuktikan eksistensi Serpong di dunia.

Namun berbicara tentang Serpong kita tidak hanya membahas tentang ICE. Serpong saat ini telah menjelma menjadi kota satelit, kota penyangga yang berada di pinggiran Jakarta. Di Serpong juga ada perumahan landed house dengan tipe kecil dan besar serta apartemen (bayangkan di pinggiran ada apartemen...), rumah sakit (St. Carolus, Bethsaida, Omni Hospitals, Eka Hospital dan Medika), sekolah (Santa Ursula, Stella Maris, Binus, BPK Penabur, Sinar Cendikia, Al Azhar dan Ora et Labora), universitas (Universitas Atma Jaya, Universitas Prasetiya Mulya, Swiss German University, Universitas Binus, Universitas Matana dan Universitas Multimedia Nusantara) dan perbelanjaan (Aeon Mall, Living World Mall, Summarecon Mal dan TerasKota Mal). Warga yang tinggal di sana mendapatkan layanan one stop shopping alias apa saja ada untuk memenuhi kebutuhannya. Hal ini berbeda dengan kondisi awal tahun 2000an ketika Serpong masih berupa kawasan pohon karet. Saat itu saya beberapa kali ke Serpong dan saya ingat persis bagaimana kondisinya serta akses menuju ke sana yang masih melalui jalan biasa, sempit dan rusak.

Setidaknya blueprint pengembangan wilayah Serpong sudah dilakukan sejak akhir tahun 1980an. Ciputra adalah salah satu orang yang mengembangkan Serpong dimana dia membangun perumahan dan fasilitasnya di kawasan Bumi Serpong Damai (BSD) lama. Ketika itu, Ciputra mendapatkan izin untuk mengembangkan kawasan BSD seluas 6.000 hektar. Ketika krisis ekonomi tahun 1997-1998, sektor properti mengalami tekanan yang besar, dampaknya pengembangan di BSD pun terhenti. Tak lama kemudian kepemilikan BSD beralih ke Sinar Mas Grup. Wajah Serpong mulai banyak berubah menjadi seperti sekarang setelah Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta (Jakarta Outer Ring Road) dari Jakarta Selatan menyambungkan Jakarta dengan Serpong pada tahun 2004.

Pengembang properti terbesar di Serpong setidaknya ada 3 perusahaan, yaitu: PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE), PT Alam Sutera Realty Tbk. (ASRI) dan PT Summarecon Agung Tbk. (SMRA). Mereka adalah perusahaan properti yang memiliki wilayah dengan brand: BSD City (BSDE), Alam Sutera Serpong (ASRI) dan Summarecon Serpong (SMRA). Di antara ketiga perusahaan tersebut, BSDE memiliki area land bank (tanah kosong yang belum dibangun) paling luas sebesar 2.900 hektar, ASRI: 1.900 hektar dan SMRA: 350 hektar. Selain itu BSDE juga menjadi perusahaan properti yang cukup agresif dalam pengembangan kawasan BSD City. Sekedar cerita sekitar 1 tahun lalu saya bersama istri mengunjungi kantor pemasaran BSD City untuk melihat harga rumah. Saya agak kaget karena rumah dengan luas tanah sekitar 100 m2 dan luas bangunan sekitar 80 m2 serta terletak agak jauh dari pusat BSD City sudah ditawarkan lebih Rp1 miliar. Memang harus diakui BSD City menawarkan suatu gengsi dan fasilitas yang lengkap selain juga lokasinya yang mudah dijangkau karena dekat dengan pintu tol dan stasiun kereta. Setidaknya BSD City dekat dengan stasiun Rawabuntu, stasiun Serpong dan stasiun Cisauk.

Imbal Hasil BSDE, ASRI dan SMRA
sumber: IPOT
Kinerja BSDE, ASRI dan SMRA berdasarkan laporan keuangan tahun 2017 tercatat BSDE memperoleh penjualan sebesar Rp7,2 triliun, ASRI: Rp3,9 triliiun (target Rp5 triliun) dan SMRA: Rp3,6 triliun (target Rp4,5 triliun). BSDE dan ASRI mendapatkan kenaikan pendapatan yang lebih tinggi namun kenaikan tersebut bukan disebabkan karena kinerja penjualan rutin (penjualan rumah dan tanah). BSDE mencatatkan lonjakan pendapatan disebabkan penjualan kepada pihak ketiga senilai Rp2,98 triliun sedangkan ASRI penjualan: Rp1,37 triliun (35% dari total penjualan tahun 2017). Saat ini kinerja saham BSDE, ASRI dan SMRA belum mengalami kenaikan yang signifikan jika dibandingkan dengan periode keemasan properti pada tahun 2010-2013. Saat itu saham BSDE naik sampai 73%, ASRI: 652% dan SMRA: 211%. Namun perlu diingat bahwa BSDE, ASRI dan SMRA tidak hanya memiliki landbank/proyek di daerah Serpong saja sehingga tidak semua income perusahaan disumbangkan oleh landbank/proyek mereka di Serpong. Namun dapat dilihat untuk saat ini landbank/proyek mereka di Serpong mencatatkan kenaikan nilai investasi paling tinggi dibandingkan dengan landbank/proyek mereka di wilayah lain. Setidaknya melalui survey Indonesia Property Watch, harga tanah di Serpong dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir naik drastis. Bahkan kenaikannya menurut saya bisa dikatakan sangat sungguh teramat tidak wajar (lebay). Tapi memang kenaikan tersebut tidak memberikan kontribusi langsung terhadap kenaikan harga saham BSDE, ASRI dan SMRA. Mungkin anda bisa menjawabnya.

Menurut saya, saat ini sektor properti memiliki outlook positif dan prospektif. Jika saat ini saham-saham BSDE, ASRI dan SMRA masih melambat dimana harga BSDE masih berkisar di harga Rp1.650-Rp1.750, ASRI: Rp360-Rp390 dan SMRA: Rp850-Rp900 (dalam 6 bulan terakhir), hanya tinggal menunggu momentumnya saja. Nah jika berbicara momentum tidak ada yang mengetahui kapan hal itu akan terjadi. Dapat saja kondisi pasar properti saat ini sedang wait and see tergantung faktor perekonomian dan politik Indonesia. Untuk faktor perekonomian setidaknya Bank Indonesia (BI) telah meminta industri perbankan untuk memanfaatkan pelonggaran uang muka kredit pemilikan rumahan (KPR) diturunkan sampai 15% dari total nilai rumah. Setidaknya sudah 2 kali dalam kurun waktu 2 tahun terakhir, BI menurunkan ketentuan uang muka perumahan menyesuaikan dengan loan to value, biasa disingkat dengan LTV (nilai kredit dibandingkan dengan nilai aset). Saat ini BI menetapkan LTV rumah tapak pertama dengan tipe diatas 70 sebesar 85%, rumah kedua 80% dan rumah ketiga 75%. Sedangkan faktor politik, masih ada orang yang menunggu untuk masuk ke properti setelah acara pemilihan kepala daerah (pilkada) dan pemilihan umum (pemilu) berakhir. Hal ini wajar karena situasi menjelang pilkada dan pemilu selalu hangat dan membawa dampak ke banyak sektor. Lebih baik sabar menunggu daripada menyesal.

Untuk diketahui sektor properti memiliki karakter yang berbeda dengan sektor lain karena lokasi perumahan/apartemen, kualitas bangunan dan nama besar pengembang memiliki pengaruh yang signifikan terhadap pendapatan perusahaan properti. Selain itu hampir sebagian besar utang pengembang properti diperoleh dari penerbitan obligasi dibandingkan pinjaman ke perbankan. Jika obligasi perusahaan mendapatkan rating tinggi tentunya pembiayaan kupon tidak besar sehingga biaya dana bisa ditekan, namun sebaliknya jika rating rendah maka akan menjadi beban bagi perusahaan. Di sisi lain pembiayaan KPR sangat bergantung suku bunga dari perbankan. Dengan demikian jika terjadi gap yang tinggi antara kupon dan bunga KPR, maka dapat menganggu kemampuan pembayaran KPR yang nantinya bermuara kepada kemampuan perusahaan dalam membayar kupon.

Kebetulan saat ini saya bersama tim Bisnis Saham IDX (BSI) melihat potensi saham BSDE, ASRI dan SMRA yang sedang dalam posisi diskon besar, mencapai 50%. Hasil pemantauan dan analisa fundamental/tehnikal dalam kurun waktu 5 tahun terakhir, menunjukkan saham mereka telah mengalami recovery laba per saham di tahun 2017 dibandingkan dengan tahun 2015 dan tahun 2016. Price earning ratio (PER) dan price to book value (PBV) juga dalam posisi dibawah PER dan PBV rata-rata 5 tahun terakhir. Ranking kinerja dari aset, utang dan ekuitas juga tercatat cukup baik, dengan hasil rata-rata B. Tim BSI sendiri sudah dalam posisi mengakumulasi salah satu saham perusahaan properti tersebut. Apalagi jika rencana pengembangunan stasiun MRT di Lebak Bulus diperpanjang sampai ke Serpong benar-benar dapat terjadi, maka Serpong akan sangat mudah diakses dan tentunya membuat harga properti di sana naik tinggi dan mudah-mudahan berdampak pada harga sahamnya. Masa kejayaan saham-saham pertambangan yang dalam beberapa tahun terakhir naik tinggi tinggal menunggu waktu untuk berakhir. Dan bisa saja saham-saham sektor properti yang akan menggantikannya. Namun kemungkinan besar hal ini baru dapat terjadi minimal setelah kuartal ketiga 2018

Kesimpulan:
  • BSDE: undervalued, kinerja A/E: B, D/E: B dan ROE: B
  • ASRI: undervalued, kinerja A/E: C, D/E: C dan ROE: A
  • SMRA: undervalued, kinerja A/E: C, D/E: C dan ROE: B

(#disclaimer on).

No comments:

Popular Posts